Арендодателю места в торговом центре: какого страхования ждать от арендатора

В современной практике аренды территорий в залах торговых центров стало нормой прописывать в договоре аренды требование по страхованию ответственности пользователя. К счастью, арендодатели уже оценили полезность, эффективность и обоснованность такой меры предосторожности. Но оценив перспективы ценной страховки, многие из них так и не разобрались в ее сути, чем нередко пользуются их партнеры.

Каким должно быть страхование арендатора ТЦ, которое защищает интересы арендодателя и страхователя? Что стоит проверить владельцу в договоре пользователя объекта со страховщиком? На какие моменты собственнику помещений обратить особое внимание? Эксперты дали подробные разъяснения в помощь владельцам мест большого скопления людей, к которым сегодня государство гласно и негласно выдвигает весьма серьезные требования по части безопасности посетителей.

Финансовое состояние страхователя

Доверяясь своему арендатору, многие даже не пытаются собрать информацию по его статусу, финансовой надежности, истории. А зря: если за последние 3–5 лет (зависит от внутренних правил страховой компании) страхователь-арендатор объявлял себя банкротом или даже находился на грани банкротства, это может стать причиной для отказа в страховой выплате. Конечно, серьезные крупные опытные страховщики обращают на это особое внимание своих клиентов, отдельно оговаривая исключения из покрытия по комплексному или выборочному страхованию ответственности:

• пребывание в стадии банкротства на момент подписания договора;
• наличие убытков по арендуемому имуществу (причиненных страхователем и умышленно скрытых при оформлении страхового полиса) за последние 1–3 года;
• недавнее прохождение процедуры банкротства (это касается как компании в диапазоне последних пяти лет, так и ее главы).

Ответственность арендатора или строителя?

Заявляясь на страхование арендатора торгового центра, юридическое лицо или предприниматель может подразумевать одно из трех (как правило):

• страховку ответственности за физический ущерб недвижимости;
• страхование ответственности перед арендатором (за формирование задолженности выплаты арендной платы) или посетителями;
• страховку ответственности на время ремонта и других строительно-монтажных работ.

Конечно, подробно разбираться в каждой из программ его партнеру – арендодателю – не нужно. Но он должен понимать: по программе страхования ответственности за недвижимость ему никто не компенсирует ущерб, если тот случился в период косметического/капитального ремонта, перепланировки или монтажа тяжелого оборудования. То же касается возмещений арендной платы при использовании страховки ответственности только перед посетителями.

Страхование на время проведения ремонта или других строительно-монтажных работ

Это типичная ошибка арендодателей и арендаторов – считать, что страхование конструктивных элементов покрывает риски любых работ с этими элементами. Если помещение в ТРЦ надо ремонтировать или перестраивать, к общему страховому полису добавляется опция – договор страховки на время СМР. И уже он может покрывать (или не покрывать) ответственность строителей (даже не арендаторов) за аварии в период стройки.

Оформляя же комплексный страховой договор СМР, арендатор (в том числе по настоянию арендодателя и на основании предоставленной им документации) должен убедиться, что здание торгового центра:

• не может относиться к ветхим сооружениям;
• не подлежит срочному капремонту;
• пригодно для проведения запланированных работ;
• не предназначено под снос (впрочем, современные супермаркеты, расположенные в каркасных конструкциях, практически в 100% случаях и не могут ему подлежать).

Определяющие оговорки в договоре

Еще один важный момент, который касается как страхования ответственности пользователя помещений на случай их повреждения, так и страховки СМР, – распределение обязательств сторон договора аренды. Следует сразу оговорить, кто будет отвечать за пожарную безопасность, охрану, прочие важные условия на застрахованном объекте – собственник (обычно) или арендатор. В первом случае владельцу сооружений (не страхователю) важно понимать: у страховщика есть свои требования к оснащению зданий, и при их несоблюдении полис попросту не будет работать.